گردشگری دلتا

تعداد چهار هزار و 29 قرارداد خرید و فروش ملک در مهرماه در شهر تهران نشان می‌دهد که تعداد معاملات در مقایسه با ماه شهریور 17 درصد رشد داشته است.

به طور معمول با پایان یافتن فصل تابستان، قراردادهای خرید و فروش ملک بین ۲۰ تا ۵۰ درصد کاهش می‌یابد، اما در مهرماه سال 98 بازار مسکن برخلاف معمول واکنش افزایشی داشته است. به نظر می‌رسد دلیل این اتفاق، ورود مجدد متقاضیان مصرفی به بازار با فروکش کردن هیجان تابستانی بازار مسکن باشد.

به گزارش مجله دلتا مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به ورود تدریجی خریداران به بازار معاملات، اظهار داشت: مسکن کالایی است که خود را با انتظارات تورمی تطبیق می‌دهد. خرید ملک و آپارتمان در زمان اوج قیمت‌ ها، آن‌چنان ضرری برای خریداران ندارد، زیرا معمولا طی دهه‌ های گذشته نوسان های قیمت در بازار های موازی باعث شده تا سرمایه افراد در بخش املاک محفوظ بماند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: علاوه بر نوسان های قیمتی ماه‌ های گذشته که به کاهش توان خرید متقاضیان و کاهش معاملات منجر شد، قرار گرفتن در ماه‌ های محرم و صفر نیز در پایین آمدن قرارداد ها موثر بوده است. از آنجا که معمولا مردم با توجه به اعتقاد دینی از خرید و فروش ملک در ماه‌های محرم و صفر خودداری می‌کنند؛ پیش‌بینی می‌شود پس از ماه صفر معاملات مسکن به تدریج افزایش پیدا کند.

به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، به دلیل کثرت متقاضیان در مناطق میانی پایتخت، بیشترین معاملات مهرماه در این مناطق انجام شده است. انتظار می‌رود با برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده و برنامه‌ هایی مثل مسکن اجاره ای، بازار مسکن به سمت کاهش قیمت متمایل شود، اما نمی‌توان انتظار داشت که قیمت‌ها به پیش از جهش قیمتی مسکن بازگردد و شاهد کاهش 100 تا 200 درصدی قیمت املاک باشیم. وی افزود: تجربه نشان داده است به مقداری که قیمت مسکن در زمان رونق بالا می‌رود در زمان کسادی، پایین نمی‌آید.

تلاطم قیمت مسکن از آذرماه ۱۳۹۶ موجب شد تا متقاضیان مسکن در سال 98 به سمت واحدهای کوچک‌تر و قدیمی‌تر و بعضا حاشیه شهرها سوق پیدا کنند.

طی پنج سال گذشته سهم آپارتمان‌های ۱۶ سال به بالا در معاملات مسکن شهر تهران از ۱۴ درصد به ۲۷ درصد افزایش یافته است. بازار مسکن در سال 98 متقاضیان بسیاری را به سمت کوچک‌متراژ ها و قدیمی‌ساز ها سوق داده است.

به گزارش مجله دلتا شهریورماه ۹۸ از مجموع ۲۷۸۷ واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۰.۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

طی سال‌های پس از ۹۲ واحد های ۶۰ تا ۷۰ متر مربع همواره بیشترین سهم را از تعداد معاملات مسکن شهر تهران را از آن خود می‌کردند تا این‌که آذرماه ۹۷ اولین بار این رتبه از آن واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع شد که نشان از کاهش توان خرید مردم دارد.

در تیرماه ۹۸ واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با ۱۴.۶ درصد از کل معاملات، بالاترین سهم را در توزیع فراوانی تعداد معاملات شهر تهران بر حسب سطح زیربنای واحد مسکونی از آن خود کردند. خانه‌ های ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع نیز به ترتیب با ۱۳.۸ و ۱۱.۹ درصد از کل معاملات در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.

از نیمه مهرماه امسال بانک مسکن سقف سنی برای دریافت تسهیلات خرید مسکن را از ۲۵ سال به ۳۰ سال افزایش داد. تا پیش از این در تهران برای بناهای با ۲۰ سال قدمت برای مجرد ها ۶۰ میلیون و زوج ها تا ۱۰۰ میلیون تومان امکان ارایه تسهیلات از طریق اوراق وجود داشت. به خانه‌های ۲۵ ساله نیز ۴۵ میلیون تومان به مجرد ها و ۸۰ میلیون تومان به زوج ها پرداخت می‌شد. مطابق مصوبه بانک مسکن، این سقف سنی در حالت اول به ۲۵ و در حالت دوم به ۳۰ سال افزایش یافته است. کارشناسان معتقدند این اقدام می‌تواند بخشی از تقاضا در بازار مسکن را به سمت این نوع آپارتمان‌ها سوق دهد.

پیش بینی قیمت مسکن از روند کاهشی و تعدیل حکایت دارد. نگاهی به آگهی‌های بازار معاملات مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که تعداد آگهی‌هایی فروش تعدیل‌ شده که پیش از این به دلیل نبود متقاضی خرید و قیمت بالا شانسی در معاملات نداشته‌اند، افزایش یافته است.

به گزارش مجله دلتا در حالی که کاهش قیمت مسکن در چند ماه گذشته، مالکان واحدهای مسکونی را راضی به عقب‌نشینی از قیمت پیشنهادی خود نکرده بود، اکنون نگاهی به آگهی‌های مشاوران املاک می‌گوید که برخی از مالکان نسبت به قیمت‌ها انعطاف نشان داده‌اند و تعدیل قیمت‌ واحدهای مسکونی ادامه دارد.

این در حالی است که پیش از این مالکان واحدهای مسکونی به دلیل تاکید بر قیمت‌گذاری گزاف بر ملک خود موفق به فروش یا رهن و اجاره آن به‌خصوص در التهاب بازار تابستان نشده بودند. اگر چه برخی از واحدهای نوساز با قیمت‌های غیرواقعی در بازار مسکن وجود دارند اما پیش‌ بینی قیمت مسکن از سوی مشاوران، از نزدیک شدن بازار به قیمت واقعی خبر می‌دهد. واسطه‌ها می‌گویند به محض آنکه قیمت‌ها واقعی شود و متقاضیان مصرفی به‌صورت مجدد به بازار ورود کنند سطح قیمت‌ها نیز تثبیت می‌شود؛ بنا بر اعلام آنها، انتظار نمی‌رود حداقل تا یک سال بعد از تثبیت سطح قیمت‌ها در بازار مسکن، قیمت آپارتمان‌ها با افزایش محسوس مواجه شود.

از آنجا آپارتمان‌های کوچک‌متراژ اولویت آخر متقاضیان با قدرت خرید پایین است، مالکان این واحدها در یک هفته گذشته با نرمش بیشتری واحدهای خود را به بازار عرضه کردند و تعداد آگهی عمده واحدهای مسکونی کوچک‌ متراژ عرضه شده به بازار بیش از سایر گروه‌های متراژی با تعدیل قیمت همراه شده‌اند.

در فاز اول ثبت‌نام در طرح ملی مسکن که ثبت‌نام آن در سامانه آباد آغاز شده، برای شهرهای اراک، اردبیل، ارومیه، اصفهان، اهواز، بندرعباس، تبریز، تهران، رشت، زاهدان، شیراز، کرمان، کرج، کرمانشاه، مشهد، همدان، یزد و تمام شهرهای جدید سهمیه منظور نشده است.

به گزارش مجله دلتا این طرح صرف‌نظر از اینکه قرار است واقعا باری را از دوش بازار مسکن بردارد یا خیر 10 شرط اصلی را برای متقاضیان مسکن ملی قرار داده است. این شروط که از آن‌ ها می‌توان به “داشتن ۳۰ میلیون تومان پول نقد برای سپرده‌گذاری در بانک” و “توانایی پرداخت ۵/ ۱ میلیون تومان قسط ماهانه” اشاره کرد؛ با توجه به افت توان خرید مردم این سوال را ایجاد می‌کند که طرح تامین مسکن برای دهک های بالا است یا دهک های پایین؟ در این طرح، 17 شهر بزرگ که کانون التهاب در بازار مسکن هستند، حذف شده‌اند و شهرهایی در اولویت هستند که در آن‌ها چالش دسترسی به مسکن، بحران جهش قیمت و انباشت تقاضا نسبت به کلانشهرها کمتر است.

شروط طرح مسکن ملی

• اولین شرط مربوط به فاز اول اجرای این طرح، ثبت‌نام از متقاضیان مسکن دولتی در شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر است. براساس آمارهای رسمی هم‌اکنون حدود هزار شهر کوچک با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر از مجموع حدود ۱۳۰۰ شهر کشور وجود دارد.
• براساس شرط دوم متقاضیان این واحدها و افراد تحت تکفل نباید قبلا از امکانات دولتی و نهادهای عمومی، زمین و تسهیلات وام‌مسکن و مسکن استفاده کرده باشند
• از سوی دیگر متقاضیان باید از طریق مدارک معتبر سکونت خود در شهر محل تقاضا حداقل برای مدت ۵ سال اخیر را به اثبات برسانند؛ در واقع متقاضیان باید ‌دارای سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا باشند.
• طبق شرط چهارم متقاضیان باید توانایی مالی خود را برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات این واحدها و پرداخت اقساط ماهانه وام بانکی ثابت کنند که نحوه اثبات آن مشخص نشده است.
• در قالب شرط پنجم متقاضیان باید توانایی خود برای تامین هزینه ساخت را اثبات کنند. در این مورد نیز به صراحت مسیر اثبات این موضوع اعلام نشده است.
• در قالب شرط ششم متقاضیان ملزم شده‌اند از همان ابتدا به سپرده‌گذاری ۳۰ میلیون تومانی در بانک اقدام کنند.
• هفتمین شرط تعیین شده برای ثبت‌نام در این طرح آن است که متقاضیان از سال ۸۴ به بعد نباید دارای سابقه مالکیت مسکن باشند.
• شرط هشتم تعیین شده برای این طرح، تعیین وام ۷۵ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸ درصدی و دوره بازپرداخت ۱۰ ساله به ازای هر واحد مسکونی دولتی‌ساز است.
• در قالب شرط نهم هر فرد متقاضی در پایان فرآیند ثبت‌نام باید مبلغ ۱۲۵ هزار تومان به حساب بنیاد مسکن واریز کند.
• شرط دهم تعیین شده برای فاز اول ثبت‌نام در طرح اقدام ملی ساخت و عرضه مسکن، توانایی پرداخت اقساط ماهانه دست‌کم یک میلیون و۵۰۰ هزار تومانی از سوی هر فرد متقاضی است؛ بر این اساس اعلام شده است که هر متقاضی باید توانایی پرداخت اقساط ماهانه بانکی تسهیلات دریافتی را به میزان حداقل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان داشته باشد.

شایان ذکر است طرح اقدام ملی تامین مسکن به منظور خانه‌دار کردن ۶ دهک درآمدی جامعه طراحی شده و قرار است تا پایان سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۴۰۰ هزار مسکن را به قشر های متوسط و پایین عرضه کند. از این تعداد، ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده ساخته خواهد شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در این پروژه را بر عهده‌ گرفته است.

از یک طرف افزایش حقوق و دستمزد نیروی انسانی مازاد و از طرف دیگر عدم تحقق درآمدهای پیش‌بینی شده از سوی شهرداری تهران باعث شده تا سهم پروزه‌های حیاتی پایتخت در کنار پروژه‌ های عمرانی دیگر، از تخصیص بودجه بسیار اندک باشد.

به گزارش مجله دلتا در تنگنای بودجه‌ای، شورای‌ شهر تصمیم دارد از افزایش سقف بودجه شهرداری پشتیبانی کند. یکی از دلایل این اقدام به طولانی شدن دوره ساخت پروژه‌های عمرانی برمی‌گردد؛ چرا که افزایش هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد مجریان، هزینه‌ نهایی ساخت را بالا خواهد برد. از این رو مدیریت شهری تلاش می‎کند با شناسایی منابع درآمدی جدید و بودجه غیرانقباضی به تکمیل و تسریع پروژه‌های عمرانی پایتخت بپردازد.

مجید فراهانی، رئیس کمیته بودجه شورای شهر تهران نیز با اشاره به وجود مشکلات بسیار و افزایش قیمت‌ها، اظهار داشت: کاهش درآمد شهرداری تهران، فشار جدی را به بودجه عمرانی وارد کرده است و به منظور تکمیل هرچه سریعتر ساخت‌وساز ها در سطح پایتخت، مدیریت شهری باید کدهای درآمدی جدیدی را برای شهر تهران در نظر بگیرد تا منابع مالی در سال ۹۹ تامین شود.

وی افزود: لوایحی با موضوعات مختلف در حال تدوین است اما لوایح مربوط به تبدیل کاربری‌ های موقت مسکونی به تجاری – اداری، تعیین تکلیف پرونده‌ های راکد ماده ۱۰۰ و قابل وصول‌ بودن درآمد های مربوط به عوارض نوسازی است که به شورای شهر ارائه می‎شود.

وی با بیان اینکه بودجه شهرداری برای سال آینده انقباضی نیست، افزود: پیش‌بینی می‌شود سقف بودجه سال آینده حدود ۲۵ هزار میلیارد تومان تدوین شود، چراکه احتمالا رقم حقوق و دستمزد از ۱۰ هزار میلیارد تومان به ۱۳هزار میلیارد تومان می‌رسد و هزینه‌های جاری نیز به همان نسبت افزایش می‌یابد. سقف بودجه افزایش می‌یابد تا با کمک آن بتوانیم بودجه مناسبی را برای توسعه پروژه‌های کوچک‌ مقیاس و تکمیل پروژه‌های نیمه تمام در سطح شهر داشته باشیم.

مشاوران املاک می‌گویند، در مهرماه عرضه و تنوع آگهی‌های پیشنهادی رهن و اجاره ملک در آژانس‌های مسکن بیشتر شده است، اما بعضی از مالکان که موفق به واگذاری ملک خود در تابستان نشده‌اند، هنوز قیمت‌های پیشنهادی خود را پایین نیاورده‌اند.

به گزارش مجله دلتا افزایش تعداد و تنوع در متراژ و امکانات و همچنین در نرخ‌گذاری از مواردی است که در آگهی‌های پیشنهادی پاییز سال 98 به چشم می‌خورد، اما برخی مالکان بی‌توجه به افزایش عرضه نسبت به تعدیل قیمت‌های خود اقدامی نکرده‌اند. این در حالی است که سطح اجاره‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن در بسیاری از آگهی‌ها متعادل شده و بازار از التهاب دور شده است.

هم‎اکنون متقاضیان بازار رهن و اجاره ملک با اطمینان خاطر بیشتری نسبت به تابستان اقدام به جست‌وجوی واحد مسکونی مورد نیاز خود می‌کنند؛ چرا که با کاهش قیمت مسکن، سطح اجاره‌بهای پیشنهادی واحدها نیز با جیب خانوارها سازگاتر شده است. با این حال هنوز برخی از آگهی‌های عرضه شده رهن کامل به بازار اجاره، با نرخ پیشنهادی گزافی نسبت به نرخ واقعی به بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران عرضه شده‌اند که در مقایسه با سایر آگهی‌های مشابه، تا حدود ۲۰‌ درصد گران‌تر هستند.

مشاوران املاک به مالکان این گروه از واحدهای مسکونی توصیه می‌کنند با توجه به اتمام فصل اجاره مسکن و در حالی‌ که پیش‌بینی می‌شود که تعداد آگهی‌های اجاره در بازار، مجددا نیز افزایش یابد، بهتر است نسبت به تعدیل مبلغ رهن واحدهای خود اقدام کنند تا واحد مسکونی آن ها سریع‌تر در بازار از سوی متقاضیان مورد درخواست قرار بگیرد؛ آن‌ها می‌گویند با توجه به شرایط رقابتی که در بازار رهن و اجاره به وجود آمده ممکن است دوره بازاریابی برای این واحدها طولانی شود و مالک نه فقط از طریق اجاره‌بها موفق به کسب سود نشود، بلکه به دلیل خالی ماندن واحد متحمل زیان مالی نیز بشود.

یک دلیل اصلی اینکه چرا سیاست ارائه تسهیلات مسکن به متقاضیان، تاکنون با اقبال کافی روبرو نبوده؛ زمان و میزان تعیین شده ماهانه برای بازپرداخت‌‌ وام مسکن است؛ به‌طوری که این شائبه را ایجاد کرده که فقط طبقات متوسط رو به بالا توانایی بازگرداندن وام مسکن به شبکه بانکی را دارند. از این رو کارشناسان معتقدند شاید بهتر باشد که برای خروج بازار مسکن از رکود، بر توانمندسازی بخش عرضه تاکید شود.

به گزارش مجله دلتا در شرایطی بر راهکار افزایش تسهیلات برای رونق بازار مسکن تاکید می‌شود که به عقیده فعالان بخش مسکن افزایش وام فقط در کوتاه‌مدت موجب رونق این بازار می‌شود اما در بلند مدت زمینه افزایش دوباره قیمت‌ها و تورم را فراهم می‌کند.

غلامرضا سلامی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر ناکارآمد بودن دریافت وام مسکن در خانه‌دار شدن شهروندان اظهار کرد: زمانی که خریدار برای دریافت وام، پول خود را در اختیار بانک قرار داده تا پس از یک سال آن را دریافت کند، در این مدت پول ارزش خود را از دست می‌دهد و خریدار دیگر نمی‌تواند به هدف نهایی خود که خانه‌دار شدن است برسد. در زمان رکود مشاهده می‌کنیم که قیمت مسکن در یک سال رشد 20 تا 40 درصدی را تجربه می‌کند. در این صورت خانه‌ای که در یک سال گذشته 300 میلیون تومان قیمت داشته، در یک سال به 420 میلیون تومان می‌رسد؛ اما بر سرمایه متقاضی پولی افزوده نمی‌شود که بتواند با آن خانه بخرد. او فقط خود را به بانک بدهکار می‌کند.

این تحلیلگر اقتصاد مسکن با اشاره به ظرفیت بخش خصوصی‌ در عرضه مسکن گفت: به دولت پیشنهاد می‌شود که به جای ورود به حوزه تولید، الگوهای ساخت و توسعه را ارائه بدهد و به این صورت قیمت‌ها را پایین بیاورد. همچنین اکنون بهره اعتبارات بانکی در ارقامی قرار دارند که سازنده و خریدار نمی‌توانند از پس بازپرداخت آن برآیند. دولت در این خصوص هم می‌تواند برنامه‌ریزی انجام دهد تا مردم و سازندگان بنا به درآمد و سودی که کسب می‌کنند به بانک‌ها قسط بپردازند. همه این ها موانع بزرگی هستند که در بازار مسکن ایران دیده می‌شوند.

غلامرضا سلامی در پاسخ به این پرسش که عرضه‌کننده مسکن مهر بخش خصوصی بوده و اساسا آیا توانسته موفق عمل کند یا خیر، اظهار داشت: بی‌برنامگی که در مسکن مهر موج می‌زند به گردن دولت است. زیرا زمانی که دولت در هر بخش دخالت می‌کند باید پاسخگو هم باشد. در کشورهای دیگر شرکت‌های خصوصی بزرگ اقدام به ساخت مسکن‌های کوچک‌متراژ می‌کنند و آن را به افرادی که دولت معرفی می‌کند، تحویل می‌دهند. حال اجاره‌بهای آن را یا دولت می‌پردازد یا خود خریداران. اما وقتی در ایران اجازه ورود بخش خصوصی به اقتصاد داده نمی‌شود و تمام پروژه‌های بزرگ را دولت در اختیار دارد نمی‌توان انتظار موفقیت این طرح را داشت.

رشد ۲۰ درصدی حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به ماه گذشته در شرایطی اتفاق افتاده است که معمولا در ماه مشابه در سال‌های گذشته،با ۲۰ تا ۵۰ درصد کاهش معاملات مسکن روبرو بوده‌ایم.

به گزارش مجله دلتا بنابر گزارش اتحادیه مشاوران املاک تهران از آخرین وضعیت مسکن، از ابتدای مهر تا 28 مهر 97، در تهران 25 هزار و 115 قرارداد امضا شده که 11هزار و 393 مبایعه نامه و 13 هزار و 507 فقره اجاره نامه بوده است.

36 درصد کاهش معاملات مسکن در 7 ماه

از ابتدای فروردین تا 28 مهر 97، تعداد کل قراردادهای شهر تهران 220 هزار و 957 فقره و شامل 170 هزار و 715 فقره مبایعه نامه و 111هزار و 588 فقره اجاره نامه بوده است. در مدت مشابه در سال 98 نیز، حجم معاملات انجام شده در پایتخت، 141 هزار و 223 فقره بوده است که 46 هزار و 47 فقره آن مبایعه نامه و 94 هزار و 273 فقره آن اجاره نامه بوده است. براساس آمار مذکور، از ابتدای فروردین تا 28 مهر 98، حجم کل معاملات در تهران 36 درصد کاهش داشته است که 57 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 16 درصد آن به اجاره نامه باز می‌گردد.

افت معاملات کشوری در مهرماه

تازه‌ترین گزارش‌ها از افت معاملات کشوری در مهرماه حکایت دارد. طی 28 روز ابتدایی مهر 97، 105 هزار و 353 فقره معامله در کشور انجام شده است که شامل 57 هزار و 984 هزار فقره مبایعه نامه و 46 هزار و 224 فقره اجاره نامه بوده است. تا بیست و هشتمین روز مهرماه سال جاری نیز، 69 هزار و 412 فقره معامله انجام شده است که 25 هزار و 943 عدد آن مبایعه نامه و 42 هزار و 912 فقره آن اجاره نامه بوده است. براساس این گزارش شاهد افت 34 درصدی قراردادها در مهرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل بوده‌ایم که 55 درصد کاهش در مبایعه نامه و 7 درصد افت در اجاره نامه بوده است.

افت معاملات کشوری در شش ماهه نخست

از ابتدای فروردین تا 28 مهر 97، تعداد کل قراردادهای کشور، 826 هزار و 33 فقره بوده است که از این تعداد، 444 هزار و 188 آن مبایعه نامه و 372 هزار و 828 فقره اجاره نامه بوده است. از ابتدای فروردین تا 28 مهر سال جاری نیز، تعداد کل قراردادهای کشور 648 هزار و 83 فقره که تعداد 295 هزار و 945 فقره آن مبایعه نامه و 346 هزار و 734 هم اجاره نامه بوده است. در این بازه زمانی اول فروردین 98 تا 28 مهر 98 نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، با 22 درصد کاهش قرارداد مواجه بوده‌ایم که 33 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 7 درصد اجاره نامه بوده است.