گردشگری دلتا

رکود بازار مسکن پیش از این نیز در سه دهه گذشته در کشور تجربه شده است، با این تفاوت که اکنون کارشناسان می‌گویند؛ حتی با حرکت بازار انتظار نداشته باشید قیمت‌ها بیش از 20 درصد کاهش پیدا کند.

به گزارش مجله دلتا بازار مسکن در نیمه دوم زمستان وارد فاز معاملاتی می‌شود و تعداد قراردادها افزایش می‎یابد؛ اما به گفته کارشناسان این‌ در شرایطی است که بازار ارز ثبات خود را حفظ کند.

حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران درباره مدت زمان دوره رکود می‌گوید: در شرایط رکود مسکن، فروشندگانی که نیاز به نقدینگی دارند، قیمت را مقداری پایین می آورند. این افت نسبی قیمت حداقل تا زمانی که رکود ادامه داشته باشد یعنی نیمه دوم بهمن ماه، ادامه پیدا می کند.

براساس گزارش‌های میدانی تعداد معاملات مسکن در شمال شهر بسیار ناچیز است. در مناطق یک و سه پایتخت، افزایش قیمت و بالا بودن متراژ، معاملات را به کمترین حد رسانده است؛ چرا که توان خرید مردم هم اکنون کفاف هزینه برای تامین مسکن در مناطق شمالی تهران را نمی‌دهد. در مناطق جنوبی و مرکزی نیز به دلیل وجود واحدهای کوچک‌متراژ، تقاضا نسبت به مناطق یک و سه بیشتر است، اما بحث توان خرید باز هم تاثیر خود را بر میزان معاملات این مناطق گذاشته است.

تاثیر طرح ملی مسکن و تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیز که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه شده است در مدت زمان طولانی کارایی خود را از دست می‌دهد؛ چراکه پیشروی و افزایش تقاضا در آن محاسبه نشده است. محتشم اظهار می‌کند: به ازای هر ازدواج و طلاق، یک تقاضا در بازار مسکن شکل می‎گیرد و دولت‌ ها هرگز نتوانسته اند متناسب با تقاضای کنونی، مسکن بسازند.

بخش خصوصی نیز بی‌توجه به نیاز بازار و فقط به قصد سرمایه‌گذاری و کسب درآمد در رکود بازار مسکن به ساخت مراکز تجاری و فروشگاه‌ ها اقدام می‌کند؛ به طوری که اکنون پایتخت با انباشت واحدهای تجاری مواجه شده است.

این کارشناس مسکن با اشاره به اوضاع ساخت و ساز در بخش خصوصی ادامه می‌دهد: املاک تجاری تقریبا به اشباع رسیده اما هنوز برخی مشغول به ساخت املاک تجاری هستند. این در حالی است که این روزها معمولا در تمام دنیا خرید و فروش اجناس اینترنتی انجام می‎شود و حضور مردم در مراکز خرید کم رنگ شده است .

سرازیر شدن سرمایه‌ها به سمت بازار زمین، توازن بازارها را به نفع زمین تغییر داده و باعث شده سرمایه‌ها در بخش زمین انباشت و بلوکه شود. این پدیده، در حالی که زمینه از دست رفتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد و اشتغالزای اقتصاد کشور را فراهم کرده، به وجود آوردنده مشکلات مسکن نیز بوده است.

به گزارش مجله دلتا حسین عبده تبریزی، اقتصاددان؛ در این رابطه به تازگی در تحلیلی اظهار داشته است: متوسط سهم زمین از قیمت مسکن در ایران در مقایسه با دیگر کشورها بسیار بالاست. سهم زمین از قیمت مسکن در نقاط متراکم شهری، حدود ۶۰ درصد است. در مورد مسکن لوکس این سهم حتی به ۸۰ درصد هم می‌رسد. وی ادامه داد: کمبود عرضه زمین شهری در تراکم بسیار بالای کلانشهرهای کشور به‌ویژه در تهران مشهود است و این شهر در میان ۱۰۰ شهر اول پرجمعیت دنیا رتبه دوازدهم را دارا است. حضور توسعه‌گران موجب شده است تا عرضه زمین شهری به هیچ عنوان پاسخگو تقاضای فزاینده آن نباشد.

به گفته وی، در نیمه ابتدایی سال ۲۰۱۷ رتبه مسکن ایران در بین ۹۵ کشور جهان از نظر نسبت قیمت یک خانه میان‌قیمت به درآمد در دسترس یک خانواده با دریافتی متوسط، ۶۷ و از نظر میزان استطاعت مالی یک خانواده واقع در دهک‌های میانی درآمد برای بازپرداخت وام رهنی یک خانه میان‌قیمت، ۹۰ است. این ارقام نشان می‌دهد که ایران در فاصله دوری از وضعیت مطلوب بازار مسکن قرار دارد.

این اقتصاددان، ریشه نابه‌سامانی مسکن در ایران را گرانی، ناهمگنی و کندی واکنش عرضه به تحولات تقاضا ارزیابی کرد و اصلی‌ترین مشکلات مسکن را قیمت زمین و سوداگری، ضعف قوانین، ضعف بازار رهن و حجم بالای مسکن نامناسب اعلام دانست.

عبده تبریزی گفت: لازم است سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن در دولت، زاویه دید خود را از سنتی و در عین حال نادرست تغییر دهد و به جای آنکه در نقش بخش خصوصی سرگرم خانه‌سازی شود، شرایط ورود بخش‌ خصوصی به این بازار را تسهیل کند.

برآوردهای میدانی از دو منطقه چهار و پنج به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد که عمده آپارتمان‌های مبادله شده در این مناطق، در زمره واحدهای مسکونی با سن بنای بیش از 15 سال بوده‌اند. دلایل این اتفاق از زوایای مختلفی قابل بررسی است که مجله دلتا به آن پرداخته است.

به گزارش مجله دلتا عرضه آپارتمان‌های با سن بنای بیش از ۱۵ سال به شکل محسوسی در بازار مسکن پایتخت افزایش یافته است. فعالان بازار مسکن یک دلیل چنین اتفاقی را تسهیل شرایط پرداخت وام اوراق خرید چنین املاکی عنوان کرده‌اند و می‌گویند با تغییر شرط سنی بنا در به‌کارگیری این وام از ۲۰ به ۲۵ سال اکنون پای این واحدها به فضای معاملات باز شده است. با احتساب سن از تاریخ صدور پروانه، املاک 17 و 18 ساله نیز مشمول وام اوراق می‌شوند که در گذشته بر اساس ضوابط بانک عامل بخش مسکن در دایره دریافت تهسیلات قرار نداشته‌اند.

رونق بازار مسکن در آذرماه سال 96 با افزایش ۵۰ درصدی تعداد معاملات مسکن در شهر تهران اتفاق افتاد و قیمت‌ها با رشد پایین ۱۵ درصدی جهش یافتند. هم اکنون شرایط معکوس شده است و با وجود افت شدید خرید و فروش، واسطه‌ها عرضه آپارتمان‌های قدیمی ساز را نشات گرفته از روند طبیعی بازار رکودی می‌دانند که دوره آن از زمان ثبات قیمت‌ها آغاز می‌شود. آن‌ها معتقدند بهترین زمان عرضه املاک نوساز در حالت عادی و در شرایطی که مالکان پول‌لازم نباشند، شرایط رونق بازار مسکن است؛ در حالی که عرضه املاک قدیمی‌ساز و چند سال ساخت در هر دو دوره رونق و رکود همواره وجود داشته است و اتفاقا مالکان این گروه از املاک امیدوار هستند در نبود آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز در بازار مسکن در تهران، راحت‌تر بتوانند املاک قدیمی خود را احتمالا با امکاناتی کمتر و زیر قیمت به متقاضیان حاضر در معاملات به فروش برسانند.

برآوردهای میدانی از دو منطقه چهار و پنج به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد که عمده آپارتمان‌های مبادله شده در این مناطق، در زمره واحدهای مسکونی با سن بنای بیش از 15 سال بوده‌اند. دلایل این اتفاق از زوایای مختلفی قابل بررسی است که مجله دلتا به آن پرداخته است.

به گزارش مجله دلتا عرضه آپارتمان‌های با سن بنای بیش از ۱۵ سال به شکل محسوسی در بازار مسکن پایتخت افزایش یافته است. فعالان بازار مسکن یک دلیل چنین اتفاقی را تسهیل شرایط پرداخت وام اوراق خرید چنین املاکی عنوان کرده‌اند و می‌گویند با تغییر شرط سنی بنا در به‌کارگیری این وام از ۲۰ به ۲۵ سال اکنون پای این واحدها به فضای معاملات باز شده است. با احتساب سن از تاریخ صدور پروانه، املاک 17 و 18 ساله نیز مشمول وام اوراق می‌شوند که در گذشته بر اساس ضوابط بانک عامل بخش مسکن در دایره دریافت تهسیلات قرار نداشته‌اند.

رونق بازار مسکن در آذرماه سال 96 با افزایش ۵۰ درصدی تعداد معاملات مسکن در شهر تهران اتفاق افتاد و قیمت‌ها با رشد پایین ۱۵ درصدی جهش یافتند. هم اکنون شرایط معکوس شده است و با وجود افت شدید خرید و فروش، واسطه‌ها عرضه آپارتمان‌های قدیمی ساز را نشات گرفته از روند طبیعی بازار رکودی می‌دانند که دوره آن از زمان ثبات قیمت‌ها آغاز می‌شود. آن‌ها معتقدند بهترین زمان عرضه املاک نوساز در حالت عادی و در شرایطی که مالکان پول‌لازم نباشند، شرایط رونق بازار مسکن است؛ در حالی که عرضه املاک قدیمی‌ساز و چند سال ساخت در هر دو دوره رونق و رکود همواره وجود داشته است و اتفاقا مالکان این گروه از املاک امیدوار هستند در نبود آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز در بازار مسکن در تهران، راحت‌تر بتوانند املاک قدیمی خود را احتمالا با امکاناتی کمتر و زیر قیمت به متقاضیان حاضر در معاملات به فروش برسانند.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن پایتخت به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال جاری نشان می‌دهد که از سه هزار و 401 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با ۴۱.۹ درصد بیش‌ترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این میزان در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود ۲.۶ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

به گزارش مجله دلتا براساس گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، توزیع تعداد معاملات انجام شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۵.۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۹.۱ و ۷.۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در مجموع ۷۰.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهر ماه سال جاری مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵ ،۲ ،۴ ،۱۰ ،۷ ،۱۵ ،۱ ،۱۴ ،۸ و ۶ ) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۹.۲ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات ۷ ماهه بازار مسکن پایتخت

در هفت‌ماهه سال ۱۳۹۸ بازار مسکن پایتخت شاهد ۳۵.۸ هزار معامله آپارتمان‌های مسکونی شهر بوده استکه در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن، ۵۷.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۲ میلیون و ۷۱۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۸۱.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مهرماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل ۳۴.۸ و ۳۳.۲ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

افت شدید معاملات مسکن در ماه‌های مرداد و شهریور و رسیدن تعداد معاملات شهر تهران به پایین‌تر از سه هزار مبایعه نامه موجب شد تا برخی مالکان با احتمال کاهش قیمت مسکن به واگذاری ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت مورد نظر خود اقدام کنند تا متحمل ضرر بیشتری نشوند.

به گزارش مجله دلتا در حالی در مهرماه امسال متقاضیان مصرفی با احتمال کاهش قیمت مسکن به بازار مسکن بازگشتند، اما اکنون نشانه‌ ها حاکی از توقف روند رو به کاهش قیمت مسکن است.

درباره توقف کاهش قیمت مسکن علل متفاوتی مطرح شده است میزان عرضه پایین مسکن با خروج سرمایه‌گذاران و همچنین سازندگان و فروشندگانی که عجله‌ای برای فروش ندارند و در انتظار جهش دوباره قیمت‌ها هستند یکی از دلایل آن است.

از دیگر دلایل توقف تورم منفی مسکن، واکنش بازار به تقاضا برای خانه‌ های کم‌متراژ در شهریور ماه بوده است. این موضوع نشان می‌دهد که حساسیت متقاضیان آپارتمان‌ های کم‌متراژ با قیمت مناسب بیشتر بوده است که به محض مشاهده افت قیمت مسکن، به بازار بازگشته اند.

تغییر مسیر خریداران مسکن به سمت واحد های چند سال ساخت، با ارائه اوراق تسهیلات مسکن، تمایل آن‌ها را به خرید این گروه از واحد های مسکونی افزایش داده است. البته از آنجا که میانگین قیمت آپارتمان‌ های قدیمی‌ساز پایین است، نوسان افزایشی قیمت مسکن در مهر ماه نیز در این زمره محدود بوده است.

ثبات نسبی بازار ارز در ماه گذشته عامل دیگر توقف کاهش قیمت مسکن در مهر ماه است. طی ماه‌های تابستان در بازار مسکن شاهد تاثیر کاهش قیمت ارز بودیم و اکنون آمارهای وضعیت مسکن در اولین ماه پاییز منعکس‌کننده ثبات بازار ارز است که به شکل ثبات قیمت مسکن در بازار قابل مشاهده است.

هزینه‌های ساخت و قیمت فروش نوساز ها در بازار نیز یکی دیگر دلایل این توقف است. سازندگان می‌گویند، در ماه‌های گذشته هزینه‌های ساخت کاهش چندانی نداشته و ثابت مانده است؛ از این رو، از کاهش قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز ممانعت می‌کنند.

علائم و شواهد موجود در وضعیت بازار مسکن مهر ماه نشان می‌دهد؛ احتمال آن وجود دارد در ماه‌ های آینده باز هم قیمت اسمی مسکن کاهش یابد. طی ماه گذشته در مناطق مصرفی بازار مسکن که بیشترین تعداد معاملات به آن ها تعلق دارد و نیز در مناطق جنوبی و بافت‌ های فرسوده، قیمت مسکن کاهش یافته است.

جشن ماهانه هلدینگ دلتا با حضور محمد تقوی مدیر عامل این هلدینگ روز شنبه چهارم آبان‌ماه برگزار شد. در این مراسم، آژانس دلتا 5 برترین آژانس دلتا در مهرماه 98 معرفی شد و آژانس‌های 2×2 ، 850 و 44 به ترتیب مقام‌های دوم تا چهارم را کسب کردند.

به گزارش مجله دلتا محمد تقوی ضمن اشاره به اهمیت ویژه این رویداد ماهانه از تلاش و جدیت مدیران ، مسئولان و کارکنان آژانس دلتا 5 و سایر آژانس‌ها قدردانی کرد و اظهار داشت: ظرفیت موفقیت در گروه دلتا بسیار بالا است و افتخار دلتا این است که با زیرمجموعه‌های با صداقت رفتار می‌کند.

پارسا تقوی معاون معاملاتی گروه دلتا نیز در این مراسم با صحبت در خصوص فضای رقابتی سالمی که در آژانس ایجاد شده است گفت: مهم ترین اتفاقی که اکنون در این مجموعه شاهد آن هستیم مشارکت اکثریت کارکنان در انجام معاملات به واسطه این رقابت سالم است.

پوریا کهنسال، مدیر معاملات آژانس دلتا 5 نیز در جشن ماهانه دلتا در سخنانی اظهار داشت: امروز علاوه بر اینکه هلدینگ دلتا به عنوان یک برند معتبر در همه جای کشور شناخته می‌شود، نام محمد تقوی خود یک برند است.

وی ادامه داد: شغل ما که در زمره مشاغل خدماتی قرار دارد نقش مهمی را در جامعه ایفا می‌کند. شاید جان افراد در دست ما نباشد، اما ما امانت‌دار دارایی آن‌ها هستیم و یک مشاور خوب می‌تواند نقش کلیدی در زندگی افراد داشته باشد. از این دریچه به حرفه خود نگاه کنیم که خدمتگزار مردم هستیم و باید با مشتریان خود صادق باشیم.

در این مراسم برترین های هلدینگ دلتا در مهرماه 98 به شرح زیر معرفی شدند.

مدیران معاملات:

کهنسال، اول ؛ سیاوش، دوم؛ مهران، سوم؛ موحد، چهارم؛ شاه حسینی، پنجم

سرپرستان اول تا سوم دلتا:

نیکویی، اول؛ صدقی، دوم؛ جوزف، سوم

مشاوران اول تا سوم دلتا:

شاهی، اول؛ راد، دوم؛ فغانی، سوم

سرپرستان اول تا سوم آژانس دلتا 5 :

نیکویی، اول؛ صدقی، دوم؛ جوزف، سوم

مشاوران اول تا سوم آژانس دلتا 5 :

شاهی، اول؛ راد، دوم؛ فغانی، سوم

قیمت و متراژ اصلی‌ترین عواملی هستند که موجب شده‌اند تا بازار فروش آپارتمان نوساز رکود سنگینی را تجربه کند. آپارتمان‌های نوساز بیشترین تاثیر را از جهش قیمت مسکن می‌گیرند به همین دلیل، با قیمتی معمولا تا 15 درصد از واحدهایی با ویژگی‌های مشابه نظیر متراژ و امکانات، به فروش می‌رسند.

به گزارش مجله دلتا تازه‌ترین گزارش‌ها از شرایط بازار معاملات، از افت خرید و فروش آپارتمان نوساز و عدم گرایش خریداران به این نوع واحدها به ویژه در سطح پایتخت خبر می‌دهد. هر چند استقبال از خرید واحدهای تازه‌ساز که به تازگی عملیات ساختمانی آنها به پایان رسیده و آپارتمان‌های با عمربنای صفر به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است، اما حتی در این شرایط هنوز این نوع واحدها بیشترین سهم از میزان معاملات را در میان گروه‌های سنی دیگر به خود اختصاص می‌دهند.

علت افت در فروش آپارتمان نوساز

علت کاهش خرید و فروش آپارتمان نوساز را می‌توان در عدم تعدیل قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان و سازندگان عنوان کرد. این در حالی است که از ابتدای تابستان سال جاری، عمده مالکان واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر و پایین تر از 10 سال، به‌منظور جا نماندن از بازار خرید و فروش، نسبت به تعدیل سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش واحدهای خود اقدام کرده‌اند.

در شرایطی که بخشی از مالکان و سازنده‌ها نیز قیمت‌های موردنظر خود برای فروش واحدهای مسکونی نوساز را کاهش داده‌اند، اما همچنان به‌طور کلی عمده مقاومت در برابر تعدیل قیمت از طرف عرضه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده مشاهده می‌شود. هر چند این مقاومت نسبت به ماه‌های گذشته به‌خصوص نسبت به تابستان، قدری تخفیف یافته است، اما همچنان بیشترین تعداد فایل‌هایی که با قیمت‌های بالاتر از عرف بازار به متقاضیان خرید توصیه شده‌اند در زمره آپارتمان‌های نوساز قرار دارند. انتظار می‌رود کاهش قیمت مسکن به‌ زودی به این گروه سنی نیز سرایت کند.